Location de terre agricole : une signature de contrat à ne pas prendre à la légère

Le contrat de location d’une terre agricole est un élément essentiel qu’il ne faut pas négliger, sous peine de mettre en péril la survie de l’entreprise du locataire.

C’est le point de vue présenté par Me Mylène Paquette, notaire et propriétaire chez Les notaires Ménard & Paquette de Bedford, lors d’une allocution prononcée à Saint-Jean-sur-Richelieu, le 22 février. Intitulée Les incontournables de l’achat et de la location de terres agricoles, cette conférence était au programme du Carrefour du savoir agricole de Financement agricole Canada (FAC).

Avec une valeur d’achat de terres agricoles qui a explosé de 140% au cours des cinq dernières années pour atteindre 29 858$ l’hectare en Montérégie-Est, plusieurs producteurs qui démarrent dans le domaine voudront probablement louer une terre plutôt que d’en acheter une, a souligné Me Paquette.

«La valeur des terres très élevée est un obstacle majeur à la relève agricole, a-t-elle estimée. Les jeunes agriculteurs voudront possiblement se concentrer sur l’achat de quotas avant celui d’une terre. La location permet également de maximiser et rentabiliser la superficie cultivable.»

Contrat écrit

Spécialisée en droit de zonage agricole et en droit commercial, Me Paquette, a rappelé que le bail agricole établira les règles de base et les obligations des parties.

«Un bail agricole écrit est essentiel, a-t-elle tranché. Dans le domaine agricole, il y a encore des ententes conclues sur une poignée de main. Oui, nous avons tous une parole. Mais les écrits, eux, restent. Qu’est-ce qui arriverait si le locateur décédait pendant le contrat de vendre sa terre? Le bail écrit est une protection légale.»

Elle a suggéré aussi de faire publier l’acte complet ou encore l’avis de bail au Registre foncier du Québec pour s’assurer qu’il y ait une trace de l’entente. Cela obligera un acheteur éventuel de la terre ou la succession du locateur à respecter le contrat.

Les éléments à inscrire au bail seront notamment les obligations des parties, le montant du loyer et l’indexation prévue, les clauses d’option ou de préférence d’achat, la durée ainsi que les clauses de renouvellement.

Pièges à éviter

Me Paquette a également fait état de quelques pièges à éviter lors de la rédaction d’un bail agricole.

* Une durée minimale de location de dix ans.

Ce type de bail sécurisera entre autres les institutions financières qui y verront une forme de stabilité pour l’entreprise. Un producteur agricole qui se sert de la terre comme tremplin en attendant l’achat voudra par contre réduire la durée à trois ou cinq ans.

* Prévoir une clause de cession de bail plutôt qu’une de sous-location.

C’est utile advenant qu’on n’ait plus besoin de la terre. «Dans le cas d’une sous-location, le locataire demeure responsable des obligations même s’il n’utilise plus la terre», fait remarquer la notaire.

* Mettre par écrit le mécanisme d’indexation.

C’est nécessaire surtout pour les baux dépassant dix ans. Le locateur n’aura pas ainsi à supporter seul l’augmentation de taxes. M<V>e<V> Paquette privilégie un montant fixe plutôt qu’un pourcentage.

«J’ai vu des cas où l’indexation était en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC). Mais il y a plusieurs manières de le calculer. Même chose avec une indexation basée sur la valeur des terres agricoles. Où prend-on la valeur? Habituellement, ça nécessite un évaluateur, et des frais élevés sont rattachés à ses services.»

* Établir des balises.

Règle générale, les balises doivent être prévues sur le bail, avant la signature, pour éviter des problèmes en cours de route.